Emily 发表于 2014-1-20 10:45:58

泰禾:刀刃上疾行 布局一线城市

        168亿元销售总金额,同比增长近7成,泰禾集团在2013年所获颇丰。而更为抢眼的则是其超过195亿元的拿地总金额,同比增幅超过5倍。
      看似入不敷出的业绩表现,其背后凸显的是泰禾集团的超高杠杆运作技巧。

    2014年,泰禾集团的疾进步伐并未放缓。

    1月份刚过去一周,泰禾先是在福州以1.79亿元竞得永泰县四块商服用地,首次进军旅游地产;后在北京昌平以37.6亿元最高报价竞得一宗自住型商品房用地,楼面价为18542元/平方米。

    “销售额上千亿元房企已有6家,上百亿元房企有70多家,泰禾这类企业会很有危机感。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在接受中国房地产报记者采访时表示。“在行业竞争加剧的情况下,不晋级就可能被淘汰。”

    而与泰禾急速扩张相伴的则是其多处财务指标告急——2013年三季报显示,其资产负债率达81.9%,净资产负债率达804.5%;截至目前,实际对外担保总额172亿元,占公司最近一期经审计净资产的764.27%;泰禾股权更是已接近完全抵押。

    不过,只要资金能周转得开,这些都不是致命的。

    “最关键的是政策风险。一旦政策出现变动,快速周转变得不那么容易,泰禾环环相扣的资金链就将出现断裂。”接受中国房地产报记者采访的业内人士表示。

    刀刃上疾行

    2013年,泰禾的拿地身影出现在多处土地市场上。尤其是在北京、上海一线城市,2013年上半年拿地金额就达到160亿元。

    “他们举牌没有底线,颇有些不拿下地块誓不罢休的劲头。而所拿地块的高价位都令我们难以理解。”曾与泰禾一起竞拍土地的多位房企人士对中国房地产报记者称。

    也就是在这样的劲头下,泰禾2013年在北京、上海、江苏、福建等多地共计斩获了12幅优质地块,总建筑面积超238万平方米,总金额超过195亿元。

    在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,2013年房企拿地凶猛更多的是出于对行业危机的担忧。“现在不去博弈整个市场机会,以后可能就没机会了。而房企要想在快速扩张阶段博得上位,就需要高杠杆运作。”

    对于泰禾,在拿地支出款远远超过营业收入的情况下还能继续保持高速扩张,显然深谙此道。

    细心查阅资料可以发现,泰禾几乎在每次拿地之后,都会寻求信托、私募等金融机构的资金支持,且为之提供债务担保。

    2013年12月20日泰禾以35.87亿元竞得福州晋安区东二环泰禾广场东侧地块,楼面价6098元/平方米。随后在2014年1月7日公告,公司旗下负责开发建设该地块的福州中夏拟与金融机构合作。而泰禾为此提供担保39亿元。

    2013年9月18日,泰禾以24.75亿元夺得上海宝山区高镜社区普通商品房地块,楼板价为2.4万元/平方米,溢价率118%。其后宣布,旗下负责该地块的上海泰维拟与金融机构合作,合作方式不限于贷款或股权投资。泰禾为此提供担保25亿元。在12月12日泰禾又发布公告称,拟为上海泰维通过信托借款11亿元。

    2013年8月27日,泰禾以40.52 亿元竞得厦门市海沧区地块。继而宣布拟向金融机构申请融资,泰禾为之提供担保,额度为28亿元。

    诸如此类的操作手法,对于泰禾已属平常。而这也造就了泰禾高达80%以上的资产负债率,以及171.77亿元的实际对外担保额,这一额度占公司最近一期经审计净资产的764.27%,远远超出50%的警戒线。

    为何泰禾入不抵出、高负债还敢于大手笔略地?原因就在于,除北京、上海要求拿地款在一个月内付清外,其余城市都只要求一个首付比例。

    “如果总地价为10亿元,拿地款首付比例为30%,房企只需拿出自有资金1亿元,再从信托等机构融资2亿元,就可以拿地了。房企在扩张阶段都需要运用这种资金杠杆。”张宏伟分析道。

    “风险肯定有,要尽可能保证未来一笔笔的短期还款和长期还款不要出现断裂。这就要求房企所拿项目实现高周转。对于做得好的企业来讲,从拿地到销售,8个月时间是可以实现的。如果不能快速周转就需要借新还旧。”张宏伟进一步分析称。

    泰禾的北京台湖一号街区项目算是操作得比较成功。

    该项目所在地为北京通州区台湖镇,系2013年4月由泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元高价摘得,地块楼面地价达1.18万元/平方米,土地溢价率112%。两个月后泰禾公告称,为开发该地块,拟通过重庆国际信托设立20亿元的“中维泰禾集合资金信托计划”,其中福州泰禾以7亿元财产参与该信托计划。

    对于泰禾而言,相当于以7亿元的自有资金,完成了拿地和开发。6个月后的12月28日,泰禾一号街区项目首期开盘一日售罄,销售额超过14亿元。

    “对于一个企业来说,如果一期接一期的项目能够衔接起来,用上一期的销售资金去还下一期的拿地首付款,销售资金能够支付到期土地款就能把资金盘活,但如果销售不畅就会影响资金链。”张宏伟称。

    风险引爆点1:

    一线城市市场与政策风险

    “最关键的是政策风险。一旦政策变动快速周转变得困难,泰禾环环相扣的资金链就将出现断裂。”接受中国房地产报记者采访的专家表示。

    然而,最担心的事还是发生了,尽管政策发展仍存变数,企业也满怀憧憬。

    2013年8月就在泰禾刚刚举行了孙河“北京院子”项目发布仪式,正为此项目大张旗鼓展开宣传拟推上市之时,11月,北京市住建委的一纸限价令将“北京院子”开盘计划打乱。

    北京市暂停批准北京4万元/平方米以上项目预售许可证。而在2013年上半年泰禾在孙河拿下该块地时,其楼面价就已升至近3万元/平方米。

    对该项目,泰禾原先的计划是:拿地之后7到8个月必须开盘销售,开盘半年内回笼大部分资金,一年半清盘。然而政策的忽变令北京院子2013年内入市的计划泡汤,开盘时间不得不顺延。

    孙河项目未能如期进入预售阶段,显然影响了资金的回笼。泰禾不得不再次为此项目融资。2013年12月12日,泰禾发布公告称,将通过信托、银行贷款等方式为旗下子公司做担保并融资41亿元。其中拟为北京孙河项目申请开发贷9亿元。

    即便拿到预售证,北京院子能否快速清盘,还是未知。据了解,在孙河区域,还有一个高端别墅项目龙湖·双珑原著,相比泰禾的不逢时,龙湖早已拿到了预售证,对于二者的比拼,更多业内人士看好龙湖。

    从地价上来说,龙湖最先在孙河区域以接近于底价的合理价格获取优质地块,楼面价约折合2万元/平方米,“龙湖·双珑原著现在正在热销中,卖得很好。泰禾的北京院子与龙湖相比,在别墅产品设计和销售经验上都差很多。”业内人士称。据了解,泰禾北京院子着力打造中国风,风格较为单一,客群较为小众。

    而更大的风险在于,北京2014年将有大批积压的高端项目正在排队等待入市,其中包括2013和2012年的多个“地王”项目。

    据亚豪机构统计,目前北京在售的每平方米10万元以上的豪宅项目就有11个,预计2014年还有7个豪宅项目入市,数量创下北京近年之最,与北京院子形成直面竞争的态势。其中包括融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等。此外,还有绿城的高端项目御园、佳兆业的长安8号、北京天润置地位于王府井的项目等亦有望在今年入市。

    对于高端项目来说,2014年无疑将是一场抢收大战。而在这些高端项目中,泰禾恐怕并不占优。

    “去化很难。泰禾在打造别墅产品的经验方面水平一般。”业内人士指出,其在北京的另一个别墅项目——“运河岸上的院子”开盘近十年,仍未售罄。

    泰禾在2013年因预售证问题而未能如期开盘的还有一个项目,即位于福建泉州的石狮泰禾广场。

    该项目所在地块为石狮市宝岛路南侧(长福地段)2010-27-01号,由福州泰禾房地产开发有限公司于2013年1月11日以8.23亿元竞得。9月份,泰禾在未获预售许可证、被当地政府数次约谈的情况下,仍坚持按期预售石狮泰禾广场。“后来有业主告发,大部分退房。”有知情人士称。

    这一项目自拿地到现在已过去了1年。记者在2014年1月16日查阅泉州住房和城乡建设网站,预售许可的登记资料里仅有华大泰禾广场、华大泰禾广场B地块,仍未见石狮泰禾广场的信息。

    对此有声音质疑是泰禾的资金跟不上,原因是据法律规定,须投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上(商品房项目建设形象达到总层数的五分之一以上)方可办理预售许可证。

    2013年已经过去,2014年又是一个不确定之年。蒋云峰表示,“一线城市土地价格已经不便宜了,2014年存在诸多不确定的市场风险、政策风险。”而泰禾在2014年的激进拿地策略仍将继续。

    1月8日,公司公告称拟在2014年度增加土地储备,授权公司经营班子在2014年度在总额不超过100亿元额度内决定并全权处理购买土地。而在2013年年初该公司授予经营班子买地金额的数字为50亿元。同时,泰禾广场的商业版图也还在扩张。泰禾董事长黄其森曾对外宣称,要在三到五年做20~30个泰禾广场。

    政策的不确定性,对于泰禾这类正在与政策博弈的急速扩张型房企而言,或许就是最大的风险隐患。

    风险引爆点2:

    影子银行融资被政策围堵

    北京何时取消高价盘预售许可证限制还未可知,紧接而来的则是2014年开年来自于中央层面的又一记重拳。除了卖不出去的“院子”,难以回收的销售款,泰禾的资金面恐怕还要因此被紧上一环。

    国务院办公厅近期下发了《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”),明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴及监管责任分工等。文中提到:严禁信托公司开展非标准化理财资金池业务,严禁私募投资基金开展债券类融资业务。

    而在1月6日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议上也强调,对于银行理财业务,不开展资金池业务,资金来源与运用一一对应;信托业务则不开展非标资金池业务。

    据专家介绍,这些被明令禁止的影子银行业务,大部分都投向了高利润高回报的房地产领域。这或许可以解释为何在银行信贷政策从未放松背景下,房企并未感觉到“钱紧”,而整个社会融资规模总量还很大;为何地价再高,也有房企去抢。而一旦107号文真的落实,房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加,会导致资金面进一步恶化。

    泰禾恐怕会首当其冲。概因其在融资渠道上对信托、私募等金融机构的过于倚赖。从2012年扩张起,泰禾集团就以所拍得的土地抵押、控股孙公司股权质押、集团担保的形式从银行、信托、股权基金、资产管理公司等机构到处融资。查阅泰禾2013年三季报发现,泰禾短期借款为50.7亿元,其中向中央银行借款一栏为空白。

    在三季报现金流量表中,经营活动产生的现金流量净额为-115.28亿元,投资活动产生的现金流量净额为-2.19亿元,在筹资活动产生的现金流量中,吸收投资收到的现金为25.59亿元,取得借款收到的现金为106.37亿元。向银行借款净增加额栏为空白。

    影子银行将受到越来越严格的监管,“在资金不再便宜的情况下能否还能维持现金流通畅将是考验。”张宏伟分析称。

    不过,“如果能够渡过难关,这一类快速扩张的企业极有可能晋升一二级梯队重要企业。”张宏伟进一步表示。2014年,泰禾的疾进步伐并未放缓。与泰禾急速扩张相伴的则是其高杠杆负债。不过,只要资金能周转得开,这些都不是致命的。最关键的是政策风险。北京限价令将泰禾位于孙河的“北京院子”销售计划打乱,而且北京目前还有大批积压的高端项目正在排队等待入市,在这些项目中,泰禾并不占据优势,市场前景不容乐观。而今年以来国家金融政策的收紧,对影子银行的整顿,也正在从另一个方向抄擅长私募、信托融资的泰禾的后路。  

发表于 1970-1-1 08:00:00

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